Una finca, en su definición legal, es cualquier unidad de suelo o edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a uno o varios propietarios. Comprendido esto, puede diferenciarse entre finca urbana y finca rústica. La primera refiere a las edificaciones habitables adheridas a una porción de suelo urbano. La segunda es aquella porción de tierra destinada a la explotación agrícola, ganadera, forestal o de caza. En ambos casos, para establecer un cambio de propietario, es importante saber cuales son los requisitos de un contrato de compraventa.

Esta última es el tipo de propiedad que nos interesa en este momento. Así, centrando en él nuestra atención, hablaremos detalladamente sobre la posibilidad de su venta y los requisitos del contrato. Nosotros, en este ámbito, optamos por las fincas rústicas sostenibles.

Requisitos que ha de cumplir el contrato de compraventa de finca rústica

Si se desea elaborar un contrato de venta de este tipo de finca perfectamente válido, será conveniente conocer al detalle diversos aspectos. Especialmente, deberá consultarse la normativa aplicable y entender las diferencias entre un contrato público y otro privado.

Nosotros, en tanto somos que profesionales en este ámbito, desarrollaremos las cuestiones más importantes.

Normativa aplicable y contenido de la misma

En principio, la legislación aplicable a las fincas rústicas se encuentra establecida en la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y en la Ley Hipotecaria.

Más concretamente, la normativa referente a los requisitos aplicables a un contrato de compraventa de finca rústica se encuentra en el Código Civil.

De las citadas leyes se extrae que, generalmente, las condiciones que todo contrato de venta de terreno rústico ha de cumplir son:

– Que el terreno tenga, en efecto, la consideración de rústico. Si existe alguna duda respecto a este punto, puede consultarse el Catastro Inmobiliario a través de su Sede Electrónica.

– Que en el contrato conste una identificación inequívoca del objeto de venta. En este sentido, lo más recomendable será realizar una descripción detallada de las características del terreno, así como de sus linderos.

– Obligatoriamente, en el documento ha de incluirse el precio del traspaso. Así, el contrato incluirá el precio real, que siempre deberá consistir en dinero.

– Que sea aceptado y firmado tanto por el comprador como por el vendedor. Deberán ser mayores de edad.

– Que sea público: a este punto, debido a su especial importancia, dedicaremos el resto del artículo.

En todo caso, para conocer en mayor detalle el contenido típico de un contrato de venta de finca rústica podrá consultarse este modelo simple, o este modelo complejo.

¿Cuál es la validez de un contrato de compraventa de finca rústica privado?

Un contrato de venta privado, sobre el bien que sea, siempre que cumpla con los requisitos recogidos en el Código Civil, será válido. Eso sí, dicha validez alcanzará únicamente a las partes firmantes. Dicho esto, se entiende que el vendedor deberá entregar el inmueble y el comprador pagar el precio estipulado.

Si un contrato privado es válido aunque su objeto sea un terreno rústico, ¿por qué hacerlo mediante escritura pública, que es siempre más caro? La respuesta es clara: para que surta efectos frente a terceros.

Para comprenderlo totalmente lo mejor será atender a las diferencias entre ambos contratos.

Diferencias entre un contrato de venta de finca rústica público y uno privado

En sentido amplio, los contratos privados son aquellos caracterizados por:

– Firmar únicamente las partes interesadas, esto es, comprador y vendedor.

– Poder ser tanto verbales como escritos, pudiendo constar en cualquier clase de soporte.

– Poder realizarse tantos originales como se precise, firmando los interesados en cada uno de esos.

Por otro lado, los contratos públicos (también llamados escrituras públicas) se basan en:

– Firmar tanto las partes interesadas como un notario.

– Ser necesariamente escritos, haciéndose sobre papel timbrado.

– Existir tan solo un original que permanecerá almacenado en la notaría, incorporada al protocolo notarial. Los interesados podrán recibir copias autorizadas.

Como puede observarse, la diferencia principal se encuentra en la necesaria intervención del notario en los contratos públicos. Este hecho tiene consecuencias directas sobre los efectos del documento. Tanto es así, que una escritura pública gozará de fuerza probatoria y permitirá inscribir su contenido en el Registro de la Propiedad.

Y he aquí la importancia de la cuestión. En España, la ley obliga a la necesaria inscripción en el Registro de la Propiedad de todos los bienes inmuebles existentes. Así, en dicha inscripción deberán constar todos y cada uno de los acontecimientos que afecten de forma directa al estado del bien. La contratación de una hipoteca sobre el inmueble en cuestión, la adquisición por herencia, su donación… Pero también su compra venta.

Si se ha comprendido en profundidad lo comentado hasta este punto, se entenderá que necesariamente, la venta de una finca rústica deberá realizarse mediante escritura pública para que goce de plena validez. por eso, es necesario entender los requisitos de un contrato de compraventa de una finca rústica. Para comprender en profundidad lo comentado hasta ahora, atenderemos a un ejemplo.

Un ejemplo ilustrativo

Imagina que te venden, mediante contrato privado, una finca rústica. Tú pagas el precio y recibes el bien, pero dicha transacción no se inscribe en el Registro de la Propiedad, pues no se hizo frente a notario.

Ahora imagina que, un mes después de la compra, viene otra persona y te dice que esa finca se la han vendido a ella y es de su propiedad. Como te niegas a irte, recibes una demanda. Tú, que guardas el contrato privado, se lo enseñas al juez. El otro, que realizó la compra después que tú pero la realizó ante notario y la inscribió, enseña al juez el Registro de la Propiedad.

El juez, siempre y en todo caso dará la razón a la otra parte y no a ti, aunque su adquisición fue posterior a la tuya. ¿Por qué? te preguntarás.

Si has atendido a lo aquí señalado, sabrás que tu contrato de compra privado solo tiene efectos sobre el comprador y el vendedor y no frente terceros (por ejemplo, aquel que te ha demandado). Sin embargo, todo lo inscrito en el Registro de la Propiedad afecta a todo el mundo, incluyéndote a ti. De esta manera, tu contrato no afectará a quien te demanda, pero su escritura pública inscrita en el Registro sí te afectará a ti.

En definitiva, para evitar toda clase de problemas y complicaciones, te recomendamos que acudas ante profesionales en la materia como nosotros. Gracias a nuestros años de experiencia y a nuestro profundo conocimiento de la ley, te garantizamos la máxima satisfacción. Si deseas comprar o vender una finca rústica, consúltanos sin compromiso. En CROPS CAPITAL contarás con el apoyo profesional que necesitas.