Quiero vender mi finca, pero no sé cuánto vale

La valoración de una finca rústica, es siempre una cuestión compleja y con múltiples matices y apreciaciones a tener en cuenta… pero ¿en qué casos necesitaremos disponer de la valoración de un profesional?

Lo más habitual, es que se vaya a producir una compraventa, transacción en la que dos partes desean conocer una valoración de un bien. Al realizarse por un profesional, se obtiene una valoración objetiva que tiene en cuenta todas las características diferenciales de la propiedad, ofreciéndole al vendedor su valor real, alejado de aspectos emocionales y creencias, y ofreciéndole al comprador información importante para evaluar su inversión.

No obstante, es posible que los motivos sean otros, tales como la necesidad de acreditar el valor como garantía u aval en una operación de otra índole, o bien que sea necesario conocer su valor a la hora de contratar o solicitar un seguro (especialmente si se trata de fincas rústicas con aprovechamiento agrícola o ganadero). Otros motivos adicionales podrían ser la expropiación de una parte o la totalidad, o derivado de algún posible contencioso con la administración.

¿Cuánto vale mi finca?

Previo a comenzar el proceso de tasación/valoración de una finca rústica, es clave disponer de la información adecuada y en cantidad suficiente, ya que permitirá a la empresa y/o profesional encargado, realizar mucho mejor su trabajo.

Tras recopilar información, es clave poder realizar una visita ’in situ’ a la propiedad con el objetivo de comprobar la exactitud de los datos disponibles en el Catastro y en el Registro, y obtener las informaciones y medidas adicionales que fuesen necesarias.

Esta visita, permitirá además conocer mejor aspectos clave a la hora de realizar la tasación de la finca como, por ejemplo, las vías de acceso y su estado de conservación, así como otros detalles relativos al uso y rendimiento del terreno (en caso de disponer de información). Aspecto clave en aquellas fincas rústicas con fines agrícolas o ganaderos, pero también forestal, pastos u otros usos primarios.

Adicionalmente, la visita a la propiedad servirá para evaluar el estado real de conservación de las edificaciones o construcciones, verificar su tipología, y el uso de estas. Otro aspecto a tener en cuenta es el posible uso del suelo, ya que podría darse el caso de que la finca tuviese un ordenamiento tal, que fuese posible un cambio en la tipología ‘del suelo’ pudiendo ser urbanizable en el futuro y modificar notablemente el ‘valor futuro’ de la propiedad.

Existen muchas y variadas formas para obtener la valoración de una finca rústica, por ello, es clave disponer del asesoramiento profesional adecuado

Se trata de una cuestión que unida a la elección de valorar una finca rústica según la renta potencial, o la renta real, constituye la base del trabajo de tasación, siendo el objetivo final disponer de una valoración realista, y coherente con los precios del mercado.

Existen varios métodos de valoración de fincas rústicas, como puede ser encontrado en los manuales técnicos o literatura al respecto. A continuación, se enumeran algunos de ellos:

• Método de capitalización de renta o analítico.
• Método de comparación o sintético.
• Métodos estadísticos.
• Métodos de valoración de árboles ornamentales.
• Métodos de valoración medioambiental.
• Métodos de valoración de infraestructuras agrarias.

A continuación se ofrece una breve explicación de cada uno de ellos:

– Método de capitalización de renta o analítico: consiste en capitalizar ingresos menos gastos de la finca rústica a la tasa de capitalización adecuada. Es el método de más habitual aplicación.

– Método de comparación o sintético: similar al aplicado en la valoración de inmuebles urbanos. Está basado en el precio de otras fincas de características similares y cercanas, de las que se conoce el importe de operaciones recientes. Los principales inconvenientes son que los inversores inmobiliarios interesados en conocer el valor de una finca deberían conocer la zona o desplazarse a ella para recabar los datos y la baja disponibilidad de información existente en el mercado de las fincas rústicas. Habitualmente impide conocer el valor real ya que es complejo obtener datos de operaciones sobre fincas similares.

– Métodos estadísticos: busca correlaciones y distribuciones de probabilidad de las curvas de valor de las fincas vinculándolas con variables como ubicación, distancia a la capital de provincia, rendimientos de la tierra… Tiene la misma dificultad que el método sintético: la baja disponibilidad de información accesible en el mercado. Por ello, el hecho de trabajar con profesionales especializados es un factor fundamental a la hora de desarrollar esta clase de trabajos.

– Métodos de valoración de árboles ornamentales: Gracias a la ‘Norma Granada’, cuya autora es la Asociación  Española de Parques y Jardines  Públicos, se obtiene una solución objetiva y concreta para estas valoraciones, con muy distintas finalidades (expropiatoria, daños patrimoniales, seguros, garantías hipotecarias….).La base fundamental de dicha Norma es tomar unos parámetros precisos y proyectarlos en el tiempo en función del tamaño y precio, convenientemente actualizados. No se determina su precio porque no hay mercado para este tipo de bienes y además tampoco es posible determinar su valor en función de su renta. Lo que se obtendrá será un valor de afección teniendo en cuenta aspectos como estética, simbolismo, paisajismo o sensación de bienestar.

– Métodos de valoración medioambiental: este método tiene en cuenta los valores medioambientales con los que el terreno cuenta, asignándoles un valor concreto.

– Métodos de valoración de infraestructuras agrarias: dicho método tiene en cuenta las infraestructuras agrarias existentes en el terreno, como por ejemplo pozos de agua, sistemas de regadío, etc.

Aspectos a tener en cuenta para elegir un método de tasación/valoración

En la actualidad, en determinados casos, aunque pueda resultar ciertamente contradictorio, la elección de un determinado método de valoración de una finca rústica no depende del técnico/empresa encargada. En España, para determinadas casuísticas, el método de valoración, no es de libre elección y/o basado en una perspectiva técnica, sino que vendrá impuesto por las diferentes leyes aplicables.

Por ejemplo, para una valoración cuyo objetivo es determinar el justiprecio de una expropiación forzosa, las leyes no contemplan la posibilidad de utilizar el método de valoración denominado “de comparación”.  Tampoco podrá utilizarse este método para determinar la responsabilidad patrimonial de la Administración, ni en las operaciones que realice la Administración para la ejecución de ordenación territorial y urbanística.

¿Qué competencias profesionales debe tener la persona que realiza una tasación/valoración?

En el caso de la tasación o valoración de bienes inmuebles residenciales y comerciales es necesario poseer el título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador), si bien, en el caso de las fincas rústicas, el equipo encargado deberá disponer de las titulaciones de ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, mientas que en otros casos como por ejemplo las construcciones industriales, las valoraciones, deberán ser realizadas por ingenieros industriales o ingenieros técnicos industriales.

En CROPS CAPITAL disponemos de un equipo multidisciplinar especializado en valoración de fincas rústicas, y sabemos que todas las virtudes de una finca tienen que estar visibles para obtener el mejor resultado.

¡Déjate aconsejar por la experiencia!

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