Métodos de tasación de fincas rústicas

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Ocurre a menudo que, siendo propietario de un bien inmueble, no se conoce exactamente su valor venal. Aunque, aparentemente, esto no parezca una cuestión importante, lo cierto es que sí lo es. Tanto es así que, si desconoces el valor monetario de una propiedad, puedes acabar vendiéndola por mucho menos de lo que, en realidad, podrías haber obtenido. Por todo ello, a continuación, hablamos sobre la tasación de una finca rústica.

Tasación de fincas rústicas

Antes de llevar a cabo un tratamiento directo de la cuestión de la valoración de una finca rústica, es necesario que conozcas algunos conceptos. El primero y esencial es, precisamente, el de finca rústica.

Según la Ley del Suelo
 y la Ley Hipotecaria, una finca es toda unidad de suelo o edificación atribuida única y excluyentemente a un propietario, o a varios en proindiviso. Una finca puede encontrarse, además, en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.

Concretamente, dentro de la categoría de las fincas, una rústica es aquella porción de tierra no urbanizable. Así, se encuentra siempre destinada a la explotación agrícola, pecuaria, ganadera, de caza o forestal. En este sentido, podrá contar con las edificaciones destinadas a dicha explotación. En la Sede Electrónica del Catastro
 podrás consultar cualquier finca para conocer su tipología.

Conocido ya el concepto de finca rústica, podemos hablar sobre la idea de tasar. Por definición, tasar consiste en determinar o estimar el precio o valor monetario de algo. La tasación deberá ser realizada siempre por un profesional competente, justificando el valor otorgado y de acuerdo con unos criterios previamente establecidos. Todo ello viene impuesto en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles.

Tipos de fincas rústicas

Profundizando en mayor medida en el concepto de terreno rústico, aludiremos ahora a los tipos de finca más comunes:

  • Fincas agrícolas: terrenos cuya dedicación principal es su explotación mediante la agricultura. Pueden ser, a su vez, de secano (viñedos, olivares…) o de regadío (hortalizas, frutales…).
  • Fincas ganaderas: destinadas a albergar las instalaciones propias de una explotación ganadera. Puede ser de secano (pastizales) o de regadío (prados).
  • Fincas forestales: su finalidad principal es la producción de árboles, así como la comercialización de madera y demás productos arbóreos derivados.
  • Fincas cinegéticas: en este grupo se incluyen los terrenos destinados a servir como lugares de caza, que puede ser mayor (corzo, venado, muflón, jabalí, ciervo…) o menor (liebre, perdiz, tórtola, conejo, faisán, codorniz…).

¿Por qué se tasa una finca rústica?

El motivo principal por el que puedes desear llevar a cabo la tasación de tu finca rústica es el de conocer su valor de mercado. Y es que ya te hemos señalado que mediante el proceso de valoración se consigue obtener una aproximación al valor monetario del inmueble.

A su vez, conocer el valor de una finca rústica puede serte útil en muchos sentidos. El primero e inmediato es el del caso de la venta. Si deseas vender una finca, deberás atribuirle un precio. No hay manera más profesional y segura de hacerlo que mediante una tasación en manos de un experto.

Otro motivo puede ser el de asegurarte ante la compra de una finca. Si deseas adquirir un determinado terreno al que se le ha fijado un precio, pero no estás seguro de que dicho precio sea justo, podrás acudir a un experto en la materia. Él sabrá valorar la mayor o menor adecuación del importe solicitado.

Distinto motivo puede ser el de impugnar una expropiación. Y es que, aunque la ley ampara la expropiación forzosa, impone la necesidad de que se pague el llamado justiprecio. Si tú vas a ver tu tierra expropiada y no consideras adecuado ese justiprecio, podrás impugnarlo judicialmente. No habrá mejor prueba de apoyo que un informe elaborado por un técnico.

¿Qué criterios se tienen en cuenta a la hora de tasar una finca rústica?

Muchos son los criterios que un profesional tiene en cuenta a la hora de realizar una correcta valoración de una finca rústica. Los más comunes son:

  • Ubicación: la localización de la propiedad tiene un gran peso en su valoración. Así, no será lo mismo encontrarse junto a una carretera que lejos de ella. Tampoco se podrá dotar del mismo valor a una finca cercana a una población y a otra que se encuentre alejada.
  • Superficie: criterio evidente, consiste en conocer la superficie total de la propiedad. Podrá asignarse un valor a cada metro cuadrado, derivando así el precio final de la finca o el precio de alguna de sus partes.
  • Construcciones: en atención al tipo de finca de que se trate, puede estar equipada con diferentes construcciones. Cada una de ellas, según su tamaño, calidad y clase añadirá un mayor o menor valor al precio final.
  • Cargas que pesan sobre la propiedad: si el terreno se encuentra hipotecado o entregado en usufructo, su valor final ser verá afectado.

Métodos de Tasación de fincas rústicas

Enumeraremos a continuación los métodos de valoración de una finca rústica:

  • Método de capitalización de la renta o analítico: consistente en la capitalización de los ingresos que genera la finca, descontándole los gastos que genera.
  • Método de comparación o sintético: consistente en la indagación acerca del precio de otras fincas similares, con tal de conocer el precio que las leyes de mercado generan espontáneamente.
  • Método estadístico: basado en la búsqueda de correlaciones y distribuciones de probabilidad de las curvas de valor de las fincas, vinculándolas con variables como la ubicación o los rendimientos que genera.
  • Método de valoración medioambiental: basado en la investigación acerca de los valores medioambientales con los que el terreno cuenta.
  • Método de valoración de árboles ornamentales: determinando el precio de los árboles con los que cuenta la finca, en atención a su tamaño, edad y estado.
  • Método de valoración de infraestructuras agrarias: basado en la consideración de las infraestructuras y otras edificaciones de la finca.

Crops Capital: Expertos en gestión de fincas rústicas

En definitiva, la tasación de una finca rústica es una tarea interesante y muy amplia. De hecho, en nuestro blog puedes encontrar más información que te resultará muy llamativa. Y, en todo caso, si deseas tasar alguna propiedad, te recomendamos contactar con nuestros especialistas en gestión de fincas rústicas.