Una finca rústica es, por definición, aquel terreno dedicado a la explotación agrícola, ganadera, forestal o de caza. La consideración de una finca como rústica vendrá determinada en el Registro Catastral.

Por su propia naturaleza, una finca rústica contará con multitud de prohibiciones para su edificación. Sin embargo, esto no es óbice para que, sobre ella, se pueda realizar un contrato de arriendo de finca rústica.

Como profesionales en la materia, en Crops Capital vamos a desarrollar las cuestiones más importantes en relación con este tipo de alquiler para que puedas resolver todas tus dudas.

¿Qué son los arrendamientos de fincas rústicas?

El arrendamiento, en general, es un concepto jurídico que refiere a la cesión temporal de un bien para su uso y disfrute. Dicha cesión no es gratuita, sino que se entrega a cambio del pago de una renta.

Las partes intervinientes son el arrendador, o propietario, y  el arrendatario, que es aquel que paga la renta. En definitiva, un arrendamiento o alquiler será la aceptación voluntaria, mediante contrato, de la limitación del poder de propiedad sobre un bien. Y es que el propietario otorgará ciertas capacidades al arrendatario, a cambio del pago de una cantidad de dinero.

En el seno de la legislación española existen multitud de arrendamientos diferentes. Pueden destacarse, por ejemplo, los arrendamientos urbanos por ser los más comunes. Sin embargo, este artículo se centra en los arrendamientos de fincas rústicas.

La legislación aplicable a este tipo de contratos se encuentra establecida en la Ley de Arrendamientos Rústicos. En dicha normativa se establecen las características y requisitos de todo contrato de alquiler sobre terreno rústico.

Características de los arrendamientos de fincas rústicas

Las características propias de los arrendamientos de fincas rústicas, que los diferencian frente a otras clases de alquileres, giran en torno a un único punto:

Siempre y necesariamente tendrán por objeto una finca de tipo rústico. Así, en la Ley Hipotecaria
y en la Ley del Suelo
 vendrán establecidas las directrices que permiten diferenciar los suelos urbanos y rústicos.

Ahora bien, aunque esa parezca una cuestión obvia, resulta más importante de lo que aparentemente pueda resultar. De hecho, precisamente por tener por objeto ese tipo de terrenos, los contratos de arriendo de finca rústica exigirán, para su validez, unos requisitos específicos.

Requisitos del contrato de arriendo de finca rústica

Según la ya referida Ley de Arrendamientos Rústicos, los requisitos legales para la validez de un contrato de arrendamiento de este tipo serán:

• Hacer constar los datos personales de las partes interesadas: se deberá incluir el nombre completo, el domicilio y el DNI; todo esto tanto del arrendador como del arrendatario.
• Hacer constar detalladamente los datos de la finca que va a arrendarse: esencialmente, se exigirá la identificación catastral (mediante número de polígono y de parcela). Además, será deseable añadir el municipio donde se encuentra, la superficie del terreno y el tipo de cultivo o explotación.

- Hacer constar el importe acordado de la renta a pagar: esto refiere tanto al precio exacto como al modo de pago y el plazo entre cada desembolso. Asimismo, será conveniente incluir una cláusula de actualización conforme al IPC.
• Hacer constar la duración pactada: aunque la elección de la duración es libre, habrá que ajustarse al mínimo de 5 años establecido legalmente. Una cláusula indicando una duración mínima será nula y se tendrá por no puesta. Por otro lado, si no se especifica lo contrario, las prórrogas del contrato también tendrán una duración de 5 años.

Eso sí, no será obligatoria su inscripción en el Registro.

Para contar con un ejemplo ilustrativo se incluye un modelo
 tipo de contrato de alquiler de finca rústica elaborado por la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

¿Cuáles son las obligaciones de las partes en el seno de un contrato de arriendo de finca rústica?

En principio, las obligaciones de todo arrendador son:

• Facilitar el uso y disfrute de la finca al arrendatario. De esta manera, estará obligado a poner a disposición del alquilado todos los medios necesarios para que acceda al terreno y disfrute de cada una de sus partes. No podrá obstaculizar el ejercicio de sus derechos.
• Realizar todas las obras y gastos destinados a la buena conservación de la finca. No tendrá derecho, a cambio, a elevar la renta exigida al arrendatario.
• Realizar las obras de mejora de regadío obligatorias por disposición legal o resolución administrativa o judicial firme.

Por otro lado, las obligaciones del arrendatario serán:

• Primero y principalmente el pago de la renta acordada, de forma puntual y por los medios y lugar pactados entre las partes.
• Realizar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del desempeño normal de su actividad como empresario.
• Realizar las mejoras útiles y voluntarias que desee, asumiendo él el gasto.
• Respetar, salvo acuerdo expreso en contrario, las paredes, vallas, setos, zanjas y cualquier otra forma de cerramiento o cercado de la finca.
• No subarrendar la finca sin existir consentimiento del arrendador.

¿Existen excepciones?

A las obligaciones comentadas anteriormente, existen ciertas excepciones:

• Con respecto a la obligación del arrendador de hacer frente a los gastos de conservación de la finca: si los daños han sido causados por fuerza mayor y su reparación tenga un coste mayor a la renta anual, el arrendador no estará obligado a repararlos. Por otra parte, el arrendatario podrá o rescindir el contrato o asumir el gasto, siendo descontado proporcionalmente de la renta.
• Con respecto a la realización de obras de mejora y otras inversiones llevadas a cabo por el arrendatario: si el arrendador estuvo de acuerdo con su realización, deberá indemnizar al arrendatario al finalizar el contrato por el aumento del valor de la finca.

Crops Capital experto en arriendo de fincas rústicas

Como puede ver, el mundo de los arrendamientos sobre terreno rústico es más amplio e interesante de lo que pueda parecer. Le invitamos a leer más noticias sobre fincas rústicas para aprender sobre ellos y ser un sitio de referencia para consultar sus dudas.

En conclusión, si se plantea llevar a cabo el arrendamiento de una finca rústica, bien como arrendador o bien como arrendatario, le recomendamos acudir a profesionales en la materia.

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