Requisitos para dividir o segregar una finca rústica – Entrevista a Javier Murillo

Nuestro experto Javier Murillo contesta las principales dudas que plantean los usuarios acerca de qué es y cómo se realiza una correcta segregación de fincas rústicas. La segregación de fincas rústicas es un tema que interesa a todos aquellos grandes propietarios, y les surgen dudas sobre esta práctica habitual en la gestión de estas propiedades.

 

 

¿Qué es una segregación de finca rústica?

La segregación de finca rústica es el proceso mediante el cual se separa una finca rústica original en una o varias porciones más pequeñas con el fin de formar nuevas fincas independientes.

 

¿Qué requisitos hay que cumplir para segregar una finca rústica?

Para que una finca rústica se pueda dividir o segregar en dos o más parcelas, esas parcelas tienen que tener cada una de ellas una superficie superior a la unidad mínima de cultivo, que esté establecida para cada municipio según la Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias (art. 24 y ss).

En estas transacciones es importante contar con un asesor especializado y acreditado, que ayude a determinar, entre otras cosas, si la segregación de la finca es la adecuada, ya que serán nulos, y no producirán efecto entre las partes ni con relación a terceros, los actos o negocios jurídicos por los que se produzca la división de una finca en porciones inferiores a la unidad mínima de cultivo, teniendo como efecto que las partes que lo lleven a cabo entrarán en copropiedad de la finca segregada.

La unidad mínima de cultivo se trata de un concepto jurídico que define la superficie que debe tener una finca rústica para las labores fundamentales de cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona.

 

¿Los requisitos de segregación de finca rústica son iguales para toda España?

El Artículo 23.2. de ese cuerpo legal deja librado a las Comunidades Autónomas determinar la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas de su ámbito territorial.

Actualmente, la mayoría de las Comunidades Autónomas han reglamentado sobre la materia, en el ejercicio de las competencias que no sólo la propia ley les reconoce, sino también el artículo 148 de la CE.

Para aquellas Comunidades Autónomas que no hayan determinado dicho valor, sigue siendo de aplicación la Orden Ministerial de 1958 en la que se fijan diferentes unidades mínimas por grupos de localidades. Por ejemplo, en el caso de Huesca, la Unidad mínima de cultivo que se fija en este documento, para el grupo 1, es de 2,50 hectáreas de secano y 0,40 hectáreas de regadío, sin embargo para el grupo 2, es de 3,00 hectáreas para secano y 0,25 hectáreas para regadío y así sucesivamente, hasta llegar a un total de 6 grupos de localidades en esta comunidad.

 

Si una finca tiene varios propietarios, ¿quién debe dar validez a la segregación?

Todos los propietarios deben de estar de acuerdo en la segregación, ya que el trámite de segregación va sujeto a la propiedad del inmueble, deben de ser sus propietarios quienes la gestionen.

En caso de aparecer varios propietarios en la nota simple de la finca, cada uno de ellos debe dar su consentimiento a la segregación.

 

¿Qué otras consideraciones se deben tener en cuenta en la segregación de fincas rústicas?

Además, se deben cumplir con las limitaciones del Plan General de Ordenación Urbanístico del Municipio que clasifica las diferentes zonas rústicas del municipio en diferentes tipos de suelo.

Los ayuntamientos pueden tener normas más restrictivas que la autonómica y, por tanto, afectar a la segregación de una finca. Por ello, se debe comprobar que se cumple con ellas antes de proceder con el trámite de segregación.

 

¿Existen excepciones en la segregación de fincas rústicas?

Sin embargo, hay determinados casos en los que a pesar de que las parcelas tengan una superficie menor se permite la división o segregación, a continuación te dejamos las excepciones:

  1. Cuando se segrega una parte de la finca para añadirla a la finca colindante, pero en este caso aunque esa parte sea inferior a la unidad mínima de cultivo, se permite la segregación si finalmente quedan dos parcelas: la parcela matriz y la parcela a la que se añade la porción, ambas con una superficie superior a la unidad mínima de cultivo.
  2. También se permite la segregación si la porción segregada se destina dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción.
  3. También es posible si la segregación es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad, retracto, establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
  4. Y, por último, también si se produce por causa de expropiación forzosa.