Una finca es, por definición, toda clase de propiedad inmueble. Concretamente, una finca rústica es una propiedad sobre la que existe una interdicción de urbanización, así lo establece la Ley del Suelo. Un tema que interesa a los propietarios es la posibilidad de dividir o segregar una finca rústica, una práctica muy habitual que necesita el cumplimiento de ciertos requisitos para llevarse a cabo.

Lo más habitual, por tanto, es que esta clase de terrenos estén dedicados a la explotación agraria, ganadera, forestal o cinegética.

Indiferentemente de la finalidad de una finca, lo cierto es que en muchos casos puede ser una idea interesante dividirla o segregarla en partes más pequeñas. En principio puede parecer una cuestión sencilla. Sin embargo, nosotros, como profesionales, profundizaremos en la cuestión más allá de las meras apariencias con tal de desentrañar las cuestiones más relevantes al respecto.

Con ese objetivo, comencemos desde el principio.

¿Qué es la segregación de una finca rústica? ¿Y la división?

Segregar una finca rústica es la acción mediante la cual se separa de un terreno original una porción, que pasa a formar un inmueble completamente independiente de la propiedad matriz. De esta manera, de una finca original surge otra nueva y distinta, habiendo disminuido de tamaño la primera.

Por su parte, dividir una finca rústica es un proceso similar pero no idéntico. En este caso, el proceso consiste en el fraccionamiento de una finca original, de manera que dé lugar a dos o más nuevas propiedades distintas.

Como habrás podido observar, la diferencia principal radica en el hecho de que, en el caso de la segregación, continúa existiendo la finca original. Únicamente se habrá reducido de tamaño, pues parte de su terreno habrá ido a formar una nueva propiedad que antes no existía. Frente a esto, en el caso de la división la finca original desaparece y surgen dos o más propiedades nuevas de menor tamaño que la anterior que antes no existían.

¿Es preferible segregar o dividir una finca?

Por motivos fiscales, la operación de segregación es preferible a la de división. Al realizar cualquiera de estas dos operaciones, hay que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que consiste en el abono del 1% del valor venal de la finca. En el caso de la segregación el valor a tener en cuenta será el del terreno segregado (siempre menor que el de la propiedad original), mientras que en el supuesto de la división se tendrá en cuenta el valor de la totalidad de la finca inicial.

En definitiva, los gastos de segregación siempre serán menores que los de la división. Por este motivo, en este artículo nos centraremos en aquella operación y no en esta.

Motivos para segregar una finca rústica

Los motivos que pueden empujar a un propietario a segregar un terreno son muchos y dependerán de cada situación particular. Generalmente se hace con el objetivo de vender una porción de la finca rústica del que se es propietario. Sin embargo, existen otros casos en los que también se realiza esta operación, como el supuesto en el que varios hermanos heredan una misma finca y deciden repartírsela dividiéndola en partes iguales.

Segregar un predio también será una opción interesante en los casos en los que se desee dedicar cada una de las partes resultantes a una actividad distinta. Tramitar la concesión de permisos para la realización de una sola actividad en cada uno de los terrenos es más sencillo que solicitar varias licencias para un mismo inmueble.

En definitiva, la realidad es amplia y los casos en los que puede ser interesante segregar una propiedad son muchos. Dependerá de los deseos del titular y de sus circunstancias particulares. Lo más recomendable, eso sí, es que acudas a despachos profesionales que pueden aconsejarte lo más oportuno.

Requisitos para segregar una finca rústica

En general, los requisitos exigidos para segregar una finca rústica de acuerdo con la normativa son dos:

• Respetar el tamaño mínimo: según los artículos 24 y siguientes de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, siempre que se lleve a cabo la segregación de una finca, cada una de las parcelas resultantes ha de contar con una superficie superior a la unidad mínima de cultivo. Esta unidad viene establecida en cada una de las legislaciones autonómicas, que puedes consultar en el Boletín Oficial correspondiente.
• Inscribir en el registro: en atención a la Ley Hipotecaria, la segregación de parcelas rústicas es un acto que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. De hecho, no podrá segregarse una finca matriz que no se encuentre inmatriculada en el Registro. Así, primero deberá inmatricularse y luego segregarse para, finalmente, inscribir dicha segregación.

Puedes leer más al respecto sobre la segregación de una finca rústica en la entrevista a nuestro experto Javier Murillo.

Cómo segregar una finca rústica

Los pasos que han de seguirse para segregar un inmueble son, en esencia, tres:

1. Obtener la licencia de segregación del ayuntamiento del municipio que corresponda.

2. Elaborar la escritura de segregación por parte de un notario.

3. Inscribir la acción en el Registro tal como hemos comentado.

¿Qué ocurre si la finca tiene varios propietarios?

En este supuesto deberá contarse con el consentimiento de todos y cada uno de los propietarios de la finca matriz para poder segregarla.

¿Y si tiene cargas la finca?

Si la finca a la que se le pretende practicar la segregación tiene cargas (como puede ser una hipoteca), la finca segregada resultante asumirá esas mismas cargas.

Es decir, las cargas de la finca matriz se traspasan a la finca segregada.

¿Puede segregarse una porción menor a la unidad mínima de cultivo?

En la legislación ya citada pueden encontrarse hasta cuatro excepciones al requisito de respeto del tamaño mínimo de las fincas resultantes. Dichas excepciones son:

– Cuando la finca segregada vaya a añadirse inmediatamente a una finca colindante.

– Cuando la finca resultante a la segregación vaya a destinarse, dentro del año siguiente, a la construcción de cualquier edificación permanente con finalidad no agraria (previa licencia).

– Cuando la segregación sea consecuencia del ejercicio del derecho de retracto o acceso a la propiedad.

– Cuando la segregación se realice como consecuencia de una expropiación forzosa.

Crops Capital especialista en gestión de fincas rústicas

Debido a la complejidad legislativa del proceso de segregación de una finca rústica, lo más recomendable es que lo dejes en manos de profesionales. Desde CROPS CAPITAL, como expertos en materia legislativa agraria, sabremos aconsejarte de la manera más conveniente. Consúltanos, te garantizamos la mayor satisfacción.