La compraventa de una finca rústica es una transacción compleja que tiene que venir precedida de un aspecto clave como es la valoración o tasación de la finca. Otro punto a tener en cuenta es calcular los impuestos que habrá que pagar tras la venta de una finca rústica.

Antes de atender directamente al tema principal de este artículo, se debe partir del conocimiento de ciertas definiciones necesarias. Se considera una finca rural, por su propia naturaleza, todo terreno que no es urbanizable. Esta definición por exclusión que plantea la Ley del Suelo puede ser completada con lo indicado en la Ley Hipotecaria. De esta manera, se puede afirmar que un terreno rural es aquel que no es urbanizable y que se encuentra dedicado a la explotación ganadera, agrícola, forestal o cinegética.

Si existiese alguna duda sobre la calificación de una determinada finca, el Catastro puede consultarse gratuitamente. Allí indican detalladamente las características de la propiedad que se indique.

Por otro lado, los impuestos se definen como aquel tributo que se paga al Estado con tal de que pueda soportar los gastos públicos. Podrán ser:

• Directos: si gravan la obtención de renta por parte de las personas (es decir, se pagan cuando se aumenta la riqueza).
• Indirectos: si gravan el consumo de la renta por parte de las personas (es decir, se pagan cuando se consume la riqueza adquiriendo bienes).

Comprendidas estas definiciones previas ya es posible tratar sin mayor rodeo cada una de las claves de la cuestión que nos ocupa.

¿Quién paga los gastos e impuestos en la venta de una finca rústica?

Saber quién hace frente al pago de los impuestos en la venta de una finca rústica es un motivo de confrontación frecuente.

Para determinar quién se hace cargo de cada pago, se ha de partir del conocimiento de las partes que intervienen en la realización de la venta de un inmueble calificado como rústico. Estas partes son:

• Vendedor: por definición, es la persona que, siendo propietaria del bien, transmite su propiedad mediante la compraventa. Cabe tener en cuenta que podrá haber varios vendedores por existir varios propietarios, pues la finca objeto de la venta podrá estar sometida al régimen de multipropiedad o al de proindiviso.
• Comprador: persona o personas que adquieren la propiedad del inmueble de la mano del vendedor. Al igual que ocurre en el caso anterior, puede tratarse de personas físicas o jurídicas.

Comprendido esto, ya puede referirse a los gastos y cargas que tendrá que soportar cada uno de los intervinientes en el proceso. En todo caso, esta información se encontrará detalladamente explicada en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Código Civil.

No habrá que perder de vista el hecho de que muchos de los gastos a los que se hacen referencia podrán ser negociados entre las partes. Así, salvo el abono de impuestos como el IRPF, que ha de ser abonado por el vendedor, quién ha de soportar el pago de los demás impuestos puede pactarse. En este punto es imprescindible hacer referencia a los puntos que la ley marca como situación por defecto.

Cargas que deberá soportar el vendedor

• Tributación por el incremento o minoración patrimonial a través de la declaración anual del IRPF.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año en el que se formaliza la compra venta. No se tendrá en cuenta el día en el que se realiza la transacción, por lo que no importa que sea el 31 de diciembre o el 1 de enero; lo importante será el año natural en conjunto.

Cargas que deberá soportar el comprador

• Gastos de la Inscripción de la escritura públicaen el Registro de la Propiedad que corresponda.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Cargas cuyo pago deberá ser negociado por las partes

Existe una parte de las cargas a pagar en la venta de una finca rústica que no tiene estipulado quién ha de abonarlo, pues la ley no establece quién es el pagador. Las partes son las encargadas de negociar su pago:

• Gastos de gestoría y tramitación del expediente. En principio estos gastos los abona quien contrata a la asesoría. Precisamente por eso, será una cuestión que deberá negociarse expresamente.

Impuestos en la venta de una finca rústica

Llegado a este punto, es hora de atender de forma directa a los impuestos que habrá que pagar tras la venta de una finca rústica.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Regulado en la ya citada Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Ha de ser asumido por el comprador, tal y como ya hemos señalado. Deberá abonarse en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura pública de venta. La autoliquidación se realizará mediante el modelo 600.

IRPF

Para adaptarse a la tributación de Hacienda correspondiente debe incluirse en la declaración de la renta del año siguiente a la venta los detalles del negocio realizado.

En este sentido, será importante señalar si ha existido un aumento del patrimonio, si se ha vendido por un precio mayor a aquel por el que se adquirió, o una disminución del patrimonio, si se ha vendido por un precio menor a la suma entre aquel por el que se adquirió y las reformas justificadas realizadas.

Los detalles vienen establecidos en la Ley del IRPF.

IVA

En atención al artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido se establece la exención total del pago de este tributo por la venta de una finca calificada como rústica. En todo caso, podrá solicitarse la no aplicación de esta disposición si se desea pagar el referido impuesto.

Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal, también llamada Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), viene detallada en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En ella se establece que, dado que los terrenos de tipo rústico no son de naturaleza urbana, no deberá abonarse este tributo por su venta, por mucho que haya existido plusvalía.

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Los gastos y cargas que rodean una compraventa de una finca rústica son muchos, más allá del propio precio del inmueble. Desde este punto de vista, es fácil perderse entre la complejidad legislativa y la dificultad en la negociación de la asunción de los gastos, así como en la liquidación de los impuestos frente a la Administración.

Precisamente por todo ello, si vas a participar en la transmisión de una finca rústica, lo más recomendable es que acudas a profesionales. En CROPS CAPITAL tendrás a tu disposición un despacho experto en compraventa de fincas rústicas.

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